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——年中經(jīng)濟(jì)調(diào)研行之房地產(chǎn)篇  

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提供的最新商品房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，上半年，新房和二手房合計(jì)成交面積同比增長(zhǎng)23.4%，新房和二手房總體交易量平穩(wěn)，二手房占交易量的比例有所提升。
　　今年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整階段，各地如何優(yōu)化調(diào)控政策？保交樓工作進(jìn)展如何？建立房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式有哪些探索？記者近日采訪專(zhuān)家，走訪北京、上海、湖南、江蘇、四川、重慶等地，調(diào)研市場(chǎng)一線狀況。

穩(wěn)字當(dāng)頭因城施策提振住房消費(fèi)需求
　　看房三個(gè)多月后，江蘇徐州市民王女士近日完成了購(gòu)房簽約。在徐州泉山區(qū)云龍湖邊一個(gè)在售改善住宅項(xiàng)目的售樓處，記者見(jiàn)到了前來(lái)付首付的王女士。
　　“7月徐州推出了主城區(qū)賣(mài)舊房買(mǎi)新房給予稅收補(bǔ)貼政策，這次買(mǎi)房我可以享受約6萬(wàn)元的稅收補(bǔ)貼?！蓖跖扛嬖V記者，2019年她首次買(mǎi)房時(shí)房貸利率是5.75%，這次換房時(shí)利率降到了4%，優(yōu)惠的利率支持她多貸一些錢(qián)，將原先100平方米的房子一步到位換成180平方米的。
　　今年以來(lái)，各地持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，大力支持剛性和改善性購(gòu)房需求。
　　濟(jì)南、廈門(mén)、揚(yáng)州等約20個(gè)城市放松限購(gòu)政策，深圳、酒泉、長(zhǎng)沙等地對(duì)多孩家庭購(gòu)房給予政策支持，部分熱點(diǎn)二線城市如杭州已多次出臺(tái)政策優(yōu)化限購(gòu)措施……
　　全國(guó)有超百個(gè)市縣優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，涉及住房公積金支持政策、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、優(yōu)化限購(gòu)、降低首付比例及房貸利率等方面。
　　多輪政策接續(xù)發(fā)力，加之經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。這也反映在中國(guó)人民銀行最新公布的金融數(shù)據(jù)上：上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬(wàn)億元，較去年同期多發(fā)放超過(guò)5100億元。
　　“總的看，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于調(diào)整階段，但和去年相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。從投資、銷(xiāo)售、企業(yè)資金情況看，都比去年全年有不同程度的改善?！眹?guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉說(shuō)。
　　記者在調(diào)研中了解到，上半年各地房地產(chǎn)市場(chǎng)先升后降、分化震蕩，經(jīng)歷一季度購(gòu)房需求集中釋放后，二季度市場(chǎng)觀望情緒逐漸加重。
　　重慶渝北區(qū)一處樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員岑石告訴記者，年初的“小陽(yáng)春”，每月成交量能達(dá)到七八十套，絕大部分都是剛需和改善型用戶。但二季度以來(lái)，前期積累的購(gòu)房需求釋放完畢，疊加進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，市場(chǎng)交易情緒較弱，每月只能銷(xiāo)售十來(lái)套。
　　對(duì)于樓市上半年前高后低的走勢(shì)，記者采訪的業(yè)界專(zhuān)家表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸常態(tài)化運(yùn)行，市場(chǎng)需求真實(shí)存在，剛性和改善性需求依然在不斷積聚。
　　湖南長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行處處長(zhǎng)張君說(shuō)，目前，長(zhǎng)沙市線上申報(bào)有購(gòu)房資格的家庭保持在11.7萬(wàn)戶?！百?gòu)房人變理性，買(mǎi)房前會(huì)觀望更長(zhǎng)時(shí)間，但市場(chǎng)需求沒(méi)有消失，市場(chǎng)發(fā)展有動(dòng)力?！?br/>　　中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員劉琳說(shuō)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，各地可繼續(xù)從減少購(gòu)房成本、降低購(gòu)房門(mén)檻、厘清交易障礙等方面著手，優(yōu)化調(diào)控政策，激活提振潛在住房消費(fèi)需求。

打通堵點(diǎn)加速市場(chǎng)信心修復(fù)
　　“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”，寄托著業(yè)主的期待，關(guān)系著房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)出清、信心修復(fù)和行業(yè)健康發(fā)展。
　　7月的成都驕陽(yáng)似火。記者在郫都區(qū)的藍(lán)光長(zhǎng)島城樓盤(pán)見(jiàn)到前來(lái)查看項(xiàng)目能否如期交付的業(yè)主廖女士。目前此項(xiàng)目二期全部封頂，樓房的外立面刷成了米黃色，工人進(jìn)進(jìn)出出搬著地磚、門(mén)窗、管道等建材。
　　“項(xiàng)目在2021年5月停工，直到去年9月紓困資金進(jìn)來(lái)后，項(xiàng)目施工終于運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)，逐漸有了小區(qū)的樣子?！绷闻扛嬖V記者。
　　廖女士所說(shuō)的紓困資金，是去年有關(guān)部門(mén)聯(lián)合推出的保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款。在國(guó)家層面上通過(guò)政策性銀行3500億元專(zhuān)項(xiàng)借款撬動(dòng)，并鼓勵(lì)商業(yè)銀行配套支持貸款跟進(jìn)，支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。
　　項(xiàng)目負(fù)責(zé)人彭振華告訴記者，2022年9月開(kāi)始，兩筆共計(jì)2.913億元保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款分批到位，推動(dòng)項(xiàng)目施工全速運(yùn)轉(zhuǎn)，今年4月份完成了項(xiàng)目一期1100余套住宅的交付。
　　“從目前項(xiàng)目待售資產(chǎn)來(lái)看，未來(lái)可以償還保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款和貸款。正在建設(shè)中的二期1450余套住宅預(yù)計(jì)在今年底交付?！迸碚袢A說(shuō)。
　　去年11月金融管理部門(mén)出臺(tái)了支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的16條政策措施。近期，政策的適用期限被統(tǒng)一延長(zhǎng)至2024年底。另外，2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃期限也將延長(zhǎng)至2 0 2 4年5月底。
　　“政策延期有助于銀行繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期，加大保交樓金融支持?！背啥嫁r(nóng)商銀行副行長(zhǎng)夏懷剛告訴記者，成都農(nóng)商銀行已對(duì)成都市3個(gè)保交樓項(xiàng)目提供保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款配套融資5 . 1億元。
　　記者在調(diào)研中了解到，疫情與北方地區(qū)冬歇期在一定程度上延緩了保交樓項(xiàng)目復(fù)工進(jìn)度。但今年以來(lái)，專(zhuān)項(xiàng)借款快速發(fā)放到位，不少地方進(jìn)入施工忙季。
　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在各地區(qū)各有關(guān)部門(mén)共同努力下，項(xiàng)目加快復(fù)工建設(shè)交付。目前，保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率接近100%，累計(jì)已完成超過(guò)146萬(wàn)套住房交付，首批專(zhuān)項(xiàng)借款項(xiàng)目住房交付率達(dá)55%。
　　保交樓工作正加速推進(jìn)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前6個(gè)月，房屋竣工面積33904萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19%。其中，住宅竣工面積24604萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18.5%。這項(xiàng)數(shù)據(jù)已超過(guò)2021年同期水平，達(dá)到近5年峰值。
　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊說(shuō)，保交樓工作的順利開(kāi)展，考驗(yàn)著房企的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力和主體責(zé)任擔(dān)當(dāng)，需要政府創(chuàng)新舉措化解難啃“硬骨頭”，也離不開(kāi)金融機(jī)構(gòu)“輸血”保駕護(hù)航。
　　“各方同心，其利斷金。當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，處于市場(chǎng)信心亟需修復(fù)、房企信譽(yù)亟待重建的關(guān)鍵時(shí)刻。從原來(lái)的‘比拼規(guī)模’到現(xiàn)在的‘比拼交付力、品質(zhì)力’，向購(gòu)房人交出保交樓滿意答卷，是市場(chǎng)打通堵點(diǎn)、暢通循環(huán)、穩(wěn)定預(yù)期的重要一環(huán)。”馮俊說(shuō)。

堅(jiān)定轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡
　　“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的理念如今已深入人心，購(gòu)房需求更多向居住品質(zhì)回歸。
　　記者近日探訪湖南建投在長(zhǎng)沙岳麓區(qū)開(kāi)發(fā)的一處改善型樓盤(pán)項(xiàng)目時(shí)，偶遇前來(lái)看房的李先生一家五口。
　　“不擔(dān)心‘炒房’，不擔(dān)心房?jī)r(jià)跳漲，像我這樣的買(mǎi)房人，心態(tài)就更加平和理性，關(guān)注住房本身，希望慢慢選，選到品質(zhì)好的房子?！崩钕壬嬖V記者，此處樓盤(pán)最吸引他的是幼兒園、中小學(xué)、超低能耗建筑、社區(qū)服務(wù)、養(yǎng)老照護(hù)、圖書(shū)館等多元化配套。
　　正在營(yíng)銷(xiāo)中心現(xiàn)場(chǎng)的湖南建工置業(yè)投資有限公司總經(jīng)理趙勇說(shuō)，當(dāng)下購(gòu)房者更理性，更注重地產(chǎn)品牌、小區(qū)品質(zhì)、居住環(huán)境、教育及生活配套，能在社區(qū)內(nèi)滿足全生命周期生活需求的產(chǎn)品更受市場(chǎng)青睞，房企要在供需適配上下功夫，從用戶端需求著手，在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上多用心，用心做產(chǎn)品、用創(chuàng)新謀發(fā)展。
　　記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)各方普遍認(rèn)為，存量房時(shí)代來(lái)臨，“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式難以為繼，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)生深刻轉(zhuǎn)型，從解決“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”。
　　一方面，房企經(jīng)歷“陣痛”，正在努力實(shí)現(xiàn)“自我造血”的良性循環(huán)和品質(zhì)主導(dǎo)業(yè)務(wù)模式的夯實(shí)，另一方面，新的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式在逐步建立之中。
　　多地探索現(xiàn)房銷(xiāo)售模式。深圳近日推出3宗住宅用地，其中寶安地塊采取“限地價(jià)+競(jìng)現(xiàn)房”模式，顯示穩(wěn)地價(jià)和現(xiàn)房銷(xiāo)售改革雙結(jié)合的供地導(dǎo)向；截至目前，成都以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓地塊中，要求現(xiàn)房銷(xiāo)售的9宗地塊已有5宗取得現(xiàn)售備案；長(zhǎng)沙正在進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)準(zhǔn)備工作。
　　構(gòu)建“租購(gòu)并舉”，支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，著力解決新市民、新青年等人群的住房困難問(wèn)題，也是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新模式的重要一環(huán)。
　　記者在上海市閔行區(qū)的保障性租賃住房項(xiàng)目——— 有巢國(guó)際公寓社區(qū)馬橋AI店看到，上海鯨魚(yú)機(jī)器人科技有限公司的研發(fā)人員們已經(jīng)成為該公司首批入住的居民，公寓里必要的生活家電一應(yīng)俱全，居住空間獨(dú)立開(kāi)闊，衛(wèi)生間干濕分離。
　　上海鯨魚(yú)機(jī)器人科技有限公司CEO助理廖斌說(shuō)：“公司今年4月在馬橋人工智能創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)的產(chǎn)業(yè)基地開(kāi)工建設(shè)。大量研發(fā)人員的居住問(wèn)題成為企業(yè)引才的‘?dāng)r路虎’，在園區(qū)協(xié)調(diào)下，我們首批研發(fā)人員已經(jīng)在馬橋AI人才公寓申請(qǐng)到了住房，解決了后顧之憂?！?br/>　　“像我們這樣處于奮斗初期的青年人和新市民，暫時(shí)買(mǎi)不起房，有階段性居住困難，保障性租賃住房可以成為我們奮斗的起點(diǎn)。”30歲的創(chuàng)業(yè)者孫玉龍說(shuō)。
　　“十四五”時(shí)期，全國(guó)初步計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房約890萬(wàn)套（間）。截至目前，北京、上海、廣州等80多城已發(fā)布“十四五”保障性租賃住房籌集目標(biāo)。
　　安居是人民幸福的基點(diǎn)。為人民群眾建造好房子，提高住房品質(zhì)，打造宜居、韌性、智慧城市，成為房地產(chǎn)業(yè)向新模式轉(zhuǎn)型的重要方面。
　　老舊小區(qū)改造扎實(shí)推進(jìn)，強(qiáng)調(diào)加裝電梯等“樓道革命”，全面整治小區(qū)等“環(huán)境革命”，以及促進(jìn)小區(qū)改造后維護(hù)更新進(jìn)入良性軌道的“管理革命”。
　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出一系列新的制度探索，包括研究建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)三項(xiàng)制度，研究建立城市設(shè)計(jì)管理制度等。
　　“大浪淘沙、堅(jiān)定轉(zhuǎn)型，堅(jiān)守‘房住不炒’定位，保障民生、聚焦品質(zhì)，將成為房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的主旋律?！瘪T俊說(shuō)。
　?。ㄐ氯A社北京7月21日電 記者 王優(yōu)玲 周圓 吳雨 李倩薇 鄧華寧 鄭鈞天）